Advokat Predrag Miljković, autor ovog izveštaja, u uvodnom obraćanju rekao je da je jedan od razloga za izradu ovog dokumenta bila upravo formalizacija neformalnih ugovora, koja je privukla pažnju autora i otvorila brojna pitanja.
„Kada smo videli da ćemo se sa tim suočiti, dobili smo potrebu da o tome pišemo i obavestimo širu javnost da postoje nekakvi postupci, ali i da li je njihova efikasnost i njihova pravna sigurnost kao ona koja se dobija pred sudom u pitanju“, kazao je Miljković.
Izazovi dokazivanja vlasništva i sporni administrativni postupci
U samom izveštaju, kako navodi Miljković, predstavljen je osnovni teorijsko-pravni okvir.
„Održaj je originalni način sticanja prava svojine i to znači da neko faktički vrši vlast nad nekom imovinom i da je ta vlast savesna i zakonita“, rekao je.
Dodao je da su se u praksi najčešće suočavali sa izazovima u dokazivanju mirne, savesne i zakonite državine.
„Lično sam učestvovao na stotine tih postupaka i mislim da su najopterećeniji regioni Peć, Prizren, Đakovica i tako dalje, s obzirom na to da mnogo registrovanih vlasnika više ne živi tamo, dok faktičku vlast vrše druga lica“, kazao je.
Miljković ističe da se veoma često dešava da neko podnese tužbu i sebe predstavi kao zakonitog držaoca određene nepokretnosti.
Govoreći o najčešćim svedocima u ovim postupcima, Miljković navodi da su to vlasnici kombajna koji obrađuju zemljište.
„Vlasnici kombajna su jedni od najčešćih svedoka, takozvani kombajneri koji su angažovani od strane tih vlasnika“, kazao je.
Podsetio je i da je tokom 2024. godine došlo do izmene Zakona o katastru, odnosno člana 40, kojim se uvodi ozvaničenje činjeničnog stanja.
„To je jedan paralelni administrativni postupak gde osoba koja pretenduje na pravo vlasništva neće podneti tužbu mestu nadležnog suda, već će podneti zahtev Kosovskoj katastarskoj agenciji i prilaže dokaz da je on faktički vlasnik nepokretnosti dugi niz godina i sada traži da se njegovo faktičko vlasništvo ozvaniči“, kazao je Miljković.
Međutim, advokat ističe da je veliki problem predstavljalo to što „formalizacija neformalnih ugovora“ nije bila dovoljno jasno objašnjena građanima.
„Ono do čega smo mi došli jeste da se marketing toga odvijao putem flajera na šalterima opština“, naveo je Miljković.
Potom je izneo i konkretan primer iz slučaja u kojem je učestvovao kroz pružanje besplatne pravne pomoći.
„Imali smo primer u Đakovici čoveka koji ima parcelu od oko hektar i po i javilo se 27 ili 29 lica koji pretenduju na taj hektar i po, shodno nekim delovima, neko traži 7 ari, neko 5 ari i tako dalje“, kazao je.
Miljković je ukazao i na dužinu trajanja procesa i postupaka, ocenjujući to kao jednu od glavnih mana ovakvih sporova.
Kao dodatni problem naveo je i to što se isključiva sudska nadležnost sada, prema njegovim rečima, prenosi na izvršnu vlast.
„Jer Kosovska katastarska agencija je u sklopu ministarstva, a ministarstvo je u sklopu vlade i predstavlja izvršnu vlast“, napomenuo je Miljković.
Marković: Odredbe Zakona o katastru otvaraju prostor za zloupotrebe
Miloš Marković, sudija Osnovnog suda u Mitrovici, govoreći o članu 40 Zakona o katastru, na koji se prethodno osvrnuo i Miljković, rekao je da on „jasno ne definiše pravila“ i način formalizacije neformalnih ugovora.
„Apsolutno se slažem da treba postupak ubrzati kako bi stranke rešile svoja nerešena pitanja, jer postupci pred sudom dugo traju i to nije sporno“, rekao je Marković.
Međutim, prema njegovom mišljenju, ovim članom zadire se u prava definisana Ustavom i „Protokolom 1“, kojim se garantuje pravo na imovinu.
„Mi sada dolazimo u situaciju gde će neka tri člana držati sudbinu nečije imovine u svojim rukama i reći: ‘Da, ti si prodao i sve je u redu’, a onda ti, kada se pojaviš za godinu dana, pet ili sedam, treba da dokazuješ suprotno“, napominje sudija.
Prema njegovim rečima, u ovom slučaju su se „pobrkali lončići“.
„Jer upravo na strani tužioca treba da leži teret dokazivanja. U konkretnom slučaju, ja ne sporim da treba da postoji član 40, ali samo u situacijama kada stranke imaju potpuno čistu situaciju i kada zbog određenih prepreka nisu mogle da formalizuju svoj ugovor u katastru, gde bi mogao da se izvrši upis na pravno valjan način“, kazao je sudija Marković.
On je ukazao i na slučajeve „zloupotreba“, podsetivši na izveštaj OEBS-a.
„OEBS je uradio jedan izveštaj u kojem se navodi niz zloupotreba, naročito u Metohiji, a koji se odnosio na nezakonite radnje prilikom prenosa vlasništva sa jednog lica na drugo, gde se imovina prenosila samo uz dva svedoka, što predstavlja veliki problem“, kazao je sudija.
Marković je naglasio da se ovim članom dolazi do situacije u kojoj „tri čoveka odlučuju o sudbini nečije imovine“.
„Mislim da se ovim direktno zadire u Ustav, u Protokol 1 Evropske konvencije o ljudskim pravima i mislim da je ovaj član 40 direktno u suprotnosti sa propisima koji su trenutno na snazi na Kosovu, jer je konfuzan i nejasan“, kazao je sudija Marković.
Milentijević: Ne može se formalizovati ono što je neformalno
Potom se obratio još jedan sudija Osnovnog suda u Mitrovici, Stefan Milentijević, rekavši da je sam naziv „formalizacija neformalnih ugovora“ – sam po sebi kontradiktoran.
„Znamo šta je neformalno, a šta formalno, znači ne može se ono što je neformalno formalizovati“, kazao je Milentijević.
Dalje je pojasnio da ugovori mogu biti zaključeni u pisanom i usmenom obliku.
„Što se tiče prometa nepokretnosti, ugovori moraju da budu u pisanom obliku.“
Milentijević je potom ukazao i na pitanje pravnog interesa.
„Šta ako jedna stranka podnese tužbu sudu, a sud smatra da nije nadležan jer postoji postupak pred Katastrom“, rekao je Milentijević, aludirajući na činjenicu da je Kosovska katastarska agencija deo ministarstva, odnosno Vlade Kosova.
Kabašić: Zaobilaženjem sudova ugrožava se pravna sigurnost
Sudija u penziji Nikola Kabašić rekao je da o ovoj temi ranije nije imao mnogo saznanja.
„Ja moram da priznam da o ovome nisam znao i za 30 godina koliko sam radio u sudstvu nisam čuo da je napravljena ovako nekakva parasudska institucija na Kosovu“, kazao je Kabašić.
On smatra da se ovim pokušava zaobići uloga sudova, ali i pravna sigurnost koju formalni vlasnici imaju kroz postojeće pravne procedure.
Govoreći o motivima ovakvog pristupa, Kabašić ocenjuje da je Vlada Kosova želela da „završi posao oko katastra“.
„Ona hoće da sva nepokretna imovina koja postoji na Kosovu bude registrovana na nekoga i da se administrativno vodi kroz katastar“, rekao je.
Potom je izneo i lični primer.
„Moji ujaci iz Starog Kačanika već 25 godina nisu tamo i ono što su njihove komšije htele da kupe, delove pored puta su platili, ali sve ostalo neće nikada platiti i oni nikada tamo ne mogu da se vrate i sada će preko katastra u Kačaniku da odu da registruju one šume koje su se vodile na moje ujake, samo da prepišu na sebe“, kazao je Kabašić.
Upozorio je da je ovakva praksa „opasna stvar“, ocenivši da se kosi i sa međunarodnim standardima.
„Nigde ne može pravna sigurnost koju garantuju Ustav i zakoni da se na ovako administrativan način zaobiđe“, napominje Kabašić.
On je ukazao i na nedostatak transparentnosti tokom sprovođenja ovih procesa.
„Nije bilo javnih debata, nigde nije bilo predstavljanja i objašnjenja da je ovo projekat katastra. Imali smo samo neke flajere koji su se pojavili po opštinama, koje je neko video ili nije, i ja ne sumnjam da je i tu bilo neke mutljavine između tih geodetskih agencija, ljudi iz opština i ljudi iz vlade“, naveo je.
Diskusija je otvorila brojna pitanja o granicama administrativnih procedura, ulozi sudova i načinu na koji se u praksi može obezbediti pravna sigurnost vlasnika imovine.
